| Skenaario | Mitä sovelletaan | Laki/lähde |
|---|---|---|
| Omakotitalon tai omistusasunnon vuokraus vuokralaiselle, huonekalut mukaan | Kiinteä vähennys plus lisävähennys. Huonekaluja ei vähennetä erikseen. | Tuloverolain 42 luku 30 §, laki (2012:978) |
| Huoneen vuokraus omasta asunnosta | Sama kiinteä vähennys, ei erillistä huonekaluvähennysta. | Tuloverolain 42 luku 30 § |
| Laaja lyhytaikainen vuokraus, joka luokitellaan liiketoiminnaksi | Todelliset kustannukset, mukaan lukien huonekalut. Suora vähennys tai poisto. | Tuloverolain 13 luku 1 §, 18 luku 4 ja 13 §§ |
| Vuokraus oikeushenkilönä | Liiketoiminta. Huonekalut aktivoidaan tai kulutetaan. | Tuloverolain 18 luku, kirjanpitolaki |
| Attefallin talo, joka vuokrataan yksityisesti | Oma vähennys asuntoa kohti, jos se katsotaan omaksi yksityisasunnoksi. | Tuloverolain 42 luku 30 § |
Kyllä, mutta ei erillisenä vähennykseen. Kun vuokraat omaa asuntoasi yksityisesti, vuokraustuotot verotetaan pääomatuloina, ja bruttovuokrasta vähennetään kiinteä vähennys sekä todelliset lisäkustannukset vuokratusta asunnosta. Huonekalujen ostot eivät ole erillinen vähennyserä schabloonan lisäksi — schablona on kiinteä summa, joka on tarkoitettu kattamaan kaikki kustannukset yhteensä, mukaan lukien kuluminen, huonekalut ja käyttökustannukset, riippumatta siitä, kuinka paljon olet todella käyttänyt rahaa. Sääntö perustuu lakiin (2012:978) omasta asunnosta vuokrauksesta ja tuloverolain (1999:1229) 42 luvun 30 §:ään.
Näin vähennykset toimivat omasta asunnosta vuokrauksessa
Kun vuokraat omistusasuntoasi, omakotitaloasi tai asuinhuoneistoasi yksityisesti, vuokraustuloista tehdään kaksi vähennysta:
- Kiinteä vuosittainen vähennys asuntoa kohti. Summa ilmenee tuloverolain 42 luvun 30 §:stä. Se ei ole suhteellinen vuokrausajalle — saat koko summan, vaikka vuokraisit vain muutaman kuukauden. Summa on kiinteä eikä vaihtele todellisten kustannustesi mukaan.
- Lisävähennys, joka riippuu vuokrausmuodosta. Omistusasunnon ja asuinhuoneiston osalta voit vähentää sen osan kuukausimaksusta, joka koskee vuokrattua osaa. Omakotitalon osalta voit vähentää osuuden vuokraustuloista. Vuokra-asunnon osalta voit vähentää oman vuokran, jonka maksat vuokratusta osasta.
Ylijäämä verotetaan pääomatuloina. Alijäämää ei voi syntyä — vähennykset eivät saa ylittää vuokraustuottoja.
Miksi huonekalujen ostoa ei vähennetä erikseen
Kiinteä vähennys yksityisen asunnon vuokrauksessa on kiinteä summa, joka on tarkoitettu kattamaan kaikki todelliset kustannukset vuokratusta asunnosta — huonekalujen kuluminen, sähkö, vesi, laajakaista ja kulutustuotteet eivät siis ole schabloonan lisäksi, vaan niiden katsotaan olevan katettu itse schabloonalla. Et siis voi ensin ottaa schabloonan ja sitten lisätä uuden sohvan kuitin.
Tämä koskee riippumatta siitä, onko huonekalu uusi vai käytetty, ja riippumatta siitä, ostettiin se erityisesti vuokrausta varten. Poistot, inventaariotilit ja suorat vähennykset kuuluvat liiketoimintaan — eivät yksityiseen vuokraukseen vuoden 2012 lain mukaisesti.
Huonekalujen ostot veroista — milloin se on mahdollista?
On yksi skenaario, jossa huonekalujen ostot voidaan todella vähentää todellisena kustannuksena: kun vuokraus on niin laajaa tai ammattimaista, että se verotetaan liiketoimintana pääomatulojen sijaan. Raja määritetään tuloverolain 13 luvun 1 §:n (jatkuva, itsenäinen, voittotarkoitus) ja lyhytaikaisen vuokrauksen käytäntöjen perusteella.
Liiketoiminnassa sovelletaan muita sääntöjä: pienemmän arvon inventaarit voidaan kuluttaa suoraan tuloverolain 18 luvun 4 §:n mukaisesti. Kalliimmat huonekalut poistetaan kirjanpidollisen poiston sääntöjen mukaisesti tuloverolain 18 luvun 13 §:n mukaisesti.
Taulukko: milloin vähennät huonekalujen ostot ja milloin et
Laskuesimerkki: huonekalulla varustettu omistusasunto
Oleta, että ostat huonekalut ja vuokraat omistusasuntoasi huonekalulla varustettuna kahdelletoista kuukaudelle. Kuukausimaksu yhdistykselle on 3 500 kruunua.
- Vuokraustuotot: vastaa vuosivuokraa
- Kiinteä vähennys: tuloverolain 42 luvun 30 §:n mukaisesti
- Maksu yhdistykselle: vastaa vuosimaksua
- Ylijäämä verotettavaksi: lasketaan vähennysten jälkeen
- Vero: lasketaan ylijäämästä
Huonekalujen osto ei näy laskelmassa. Kiinteä vähennys on sama summa riippumatta siitä, mitä olet ostanut — jos et olisi ostanut huonekaluja, vero olisi ollut sama, ja jos olisit ostanut huonekaluja suuremmalla summalla, schablona ei olisi myöskään noussut. Schablona korvaa siis todelliset kustannukset kiinteällä summalla eikä ole sidottu juuri huonekalujen menoihin.
Tarkistuslista: näin käsittelet huonekalujen ostot vuokrauksessa
- Määritä verotusmuoto. Onko kyseessä yksityinen vuokraus vai liiketoiminta? Useimmat pitkäaikaisen omasta asunnosta vuokraukset ovat yksityisiä.
- Laske schablona ensin. Kiinteällä vähennyksellä ja lisävähennyksellä koko vuokraustuotto on usein verovapaa normaalilla vuokratasolla.
- Säilytä silti huonekalujen kuitit. Tarvitaan mahdollisessa uudelleenluokittelussa liiketoiminnaksi ja riidassa vakuudesta.
- Erota huonekalut asuntovarusteista. Kiinteistöön kuuluvat kodinkoneet käsitellään erikseen irtokaluista.
- Säännöstele huonekalut vuokrasopimuksessa. Liitä inventaariolista kunnon ja arvon kanssa.
- Hinnoittele huonekalut vuokraan. Voit periä kohtuullisen korvauksen huonekaluista, ja vuokra on määritettävä sopimuksessa mainittuun summaan.
- Ilmoita verohallinnon lomakkeella K3 (omistusasunto) tai K5/K7 (pientalot) tuloilmoituksessa.
Tuloverolain 42 luvun keskeiset verosäännöt ovat pysyviä — kiinteä vähennys on kiinteä summa, joka ei vaihtele todellisten kustannusten mukaan. Siviilioikeudelliset kysymykset, kuten vuokran määrittäminen, irtisanominen ja soveltamisala, säännöstellään erikseen yksityisen vuokrauksen soveltuvalla lailla.
Sinulle, joka harkitset huonekalulla varustettua vuokrausta, se tarkoittaa, että verosäännöt ovat vakaat, mutta sopimusehdot saattavat vaatia säännöllistä tarkistusta.
Lisälukemista Bofridissa
- Voitko vähentää huonekalujen ostot vuokraustuloista?
- Mikä on kiinteä vähennys asunnon vuokrauksessa?
- Kuinka paljon säästät veroissa, kun vuokraat?
- Voitko periä korkeampaa vakuutta huonekalulla varustetusta vuokrauksesta?
- Voitko vähentää asuntolainan korkoa vuokrauksen yhteydessä?
Usein kysytyt kysymykset
Voitko vähentää huonekalujen ostot schabloonan lisäksi omistusasuntosi vuokrauksessa?
Ei. Yksityisessä vuokrauksessa tuloverolain 42 luvun 30 §:n mukaisesti kiinteä vähennys on kiinteä summa, joka on tarkoitettu kattamaan kaikki todelliset kustannukset vuokratusta asunnosta, huonekalut mukaan lukien.
Milloin vuokraus luokitellaan liiketoiminnaksi, jotta huonekalut voidaan vähentää?
Raja määritetään tuloverolain 13 luvun 1 §:n perusteella. Laaja lyhytaikainen vuokraus hotellipalveluilla, useita asuntoja tai selkeä voittotarkoitus voidaan uudelleenluokitella. Kokonaisarviointi tehdään kussakin yksittäisessä tapauksessa.
Voitko periä ylimääräistä maksua huonekaluista vuokrassa ilman veroseuraamuksia?
Voit periä kohtuullisen korvauksen huonekaluista. Korvaus verotetaan vuokraustuloina — mutta se sisältyy normaalisti kiinteään vähennykseen muiden vuokraustulojen kanssa. Vuokra on määritettävä sopimuksessa mainittuun summaan.
Mitä tapahtuu, jos vuokralainen vahingoittaa huonekaluja — voitko vähentää korvaavan oston?
Yksityisessä vuokrauksessa korvaavan oston vähennysta ei saa tehdä erikseen, koska schablona on kiinteä summa, joka on tarkoitettu kattamaan kaikki kustannukset yhteensä. Voit kuitenkin vaatia vuokralaiselta huoltovelvollisuuden perusteella ja mahdollisesti tehdä vähennyksen vakuudesta todistetusta vahingosta normaalin kulumisen lisäksi.
Tämä artikkeli on yleistä tietoa eikä muodosta oikeudellista tai verotusohjetta yksittäisessä tapauksessa.
