Tyhjä asunto tuntuu pieneltä ongelmalta – kunnes sen laskee auki. Kiinteistöyhtiölle vakanssi (asunnon tyhjillään olo) on yksi suurimmista ja aliarvioiduimmista kustannuksista juuri siksi, ettei se näy laskuna vaan saamatta jääneenä tulona. Tämä artikkeli näyttää, miten lasket vakanssin todelliset kustannukset ja miksi jokainen säästetty viikko on arvokkaampi kuin luulisi.
Vakanssi maksaa enemmän kuin saamatta jäänyt vuokra
Kun asunto seisoo tyhjillään, ette menetä pelkkää vuokraa. Maksatte lisäksi:
- Juoksevat käyttökulut – lämmitys, kiinteistönhoito, vakuutus ja kohteen korot juoksevat riippumatta siitä, asuuko siellä joku.
- Markkinointi ja hallinto – jokainen uusi vuokraus vie aikaa ja rahaa ilmoitteluun, näyttöihin ja hakijoiden tarkistukseen.
- Tyhjillään olon aiheuttama kuluminen – pitkä tyhjillään olo voi joissakin tapauksissa vaatia toimenpiteitä ennen seuraavaa sisäänmuuttoa.
Suora ja yksinkertaisin kustannus on kuitenkin saamatta jäänyt vuokra – ja sen laskeminen on helppoa.
Kaava: näin lasket vakanssin kustannuksen
Saamatta jääneen tulon peruskaava on yksinkertainen:
Kuukausivuokra ÷ 30 × tyhjien päivien määrä = menetetty vuokratulo
Jos haluatte tarkastella asiaa koko asuntokannan tasolla, käyttäkää vakanssiastetta (vakansgrad):
(Tyhjien asuntojen määrä ÷ asuntojen kokonaismäärä) × 100 = vakanssiaste (vakansgrad) prosentteina
Laskuesimerkki
Sanotaan, että teillä on asunto, jonka kuukausivuokra on 9 000 kr ja joka seisoo tyhjillään kaksi kuukautta kahden vuokralaisen välissä:
- Menetetty vuokra: 9 000 × 2 = 18 000 kr
- Lisätään juoksevat käyttökulut, vaikkapa 2 500 kr/kk: 2 500 × 2 = 5 000 kr
- Vakanssin kokonaiskustannus: noin 23 000 kr yhdestä ainoasta asunnosta.
Skaalatkaa tämä ylöspäin: 50 asunnon kanta, jonka vakanssiaste (vakansgrad) on vain 4 %, tarkoittaa keskimäärin kahta tyhjää asuntoa ympäri vuoden – yllä olevassa esimerkissä se vastaa yli 270 000 kr vuodessa saamatta jäänyttä tuloa ja juoksevia kuluja.
Mitä jokainen säästetty viikko on arvoltaan?
Jos pystytte lyhentämään tyhjillään oloa vain yhdellä viikolla vuokrausta kohden, säästätte yllä olevassa esimerkissä noin 2 100 kr asuntoa kohden (9 000 ÷ 30 × 7). Kun asuntokannan vaihtuvuus on suurta, summat kasvavat nopeasti isoiksi. Juuri siksi nopeus vapaasta asunnosta allekirjoitettuun sopimukseen on yksi kannattavimmista asioista, joita kiinteistöyhtiö voi optimoida.
Näin pienennätte vakanssien kustannuksia
- Aloittakaa markkinointi ajoissa – mieluiten jo silloin, kun irtisanominen saapuu, ei vasta poismuuton (avflyttning) jälkeen.
- Levittäkää ilmoitusta laajasti – useampi kanava tuo enemmän hakijoita ja lyhentää tyhjillään oloa.
- Nopeuttakaa taustatarkistuksia – pitäkää valmiina prosessi luottotietojen tarkistukseen (kreditkontroll) ja suositusten tarkistukseen (referenskontroll), jotta oikean vuokralaisen kanssa päästään sopimukseen nopeasti.
- Hakekaa apua, kun tilanne kiristyy – välityspalvelu voi täyttää vakanssit puolestanne ilman kiinteää kustannusta.
Bofridin välityspalvelun kautta kiinteistöyhtiöille teille välitetään suoraan varmennettuja vuokralaisia, ja maksatte vasta silloin, kun välitetty kiinnostunut allekirjoittaa sopimuksen. Koska kustannus syntyy vain tuloksesta, se on matalan riskin tapa lyhentää juuri sitä kallista tyhjillään oloa.
Yhteenveto
Vakanssi maksaa saamatta jääneen vuokran sekä juoksevat käyttö- ja hallintokulut – usein 20 000–25 000 kr yhdestä ainoasta asunnosta, joka seisoo tyhjillään pari kuukautta. Laskekaa oma vakanssiasteenne, antakaa arvo jokaiselle säästetylle viikolle ja investoikaa siihen, mikä lyhentää aikaa vapaasta vuokrattuun. Jos haluatte lukea lisää itse vuokrauksesta, meiltä löytyy täydellinen opas kiinteistöyhtiöille.
Lue lisää
Usein kysyttyä
Mitä vakanssin kustannukseen lasketaan mukaan? Ennen kaikkea saamatta jäänyt vuokra, mutta myös juoksevat käyttökulut (lämmitys, hoito, vakuutus, korko) sekä markkinoinnin ja hakijoiden tarkistuksen kustannukset seuraavaa vuokrausta varten.
Mikä on normaali vakanssiaste (vakansgrad)? Se vaihtelee paikkakunnan ja asuntokannan mukaan, mutta muutamakin prosentti vastaa vuositasolla suuria summia. Olennaista on mitata sitä ja tehdä järjestelmällisesti töitä sen laskemiseksi.
Miten vakanssikustannus saadaan nopeimmin alas? Lyhentämällä tyhjillään oloa: markkinoikaa ajoissa, levittäkää ilmoitusta laajasti ja pitäkää tarkistusprosessi nopeana. No cure–no pay -periaatteella toimiva välitys voi täyttää vakanssit ilman kiinteää kustannusta – lue lisää täältä.
