| Vaihe | Mitä tapahtuu | Missä päivät vuotavat |
|---|---|---|
| 1. Irtisanominen → "tiedossa oleva vapaa" | Irtisanominen kirjataan, poismuuttopäivä asetetaan | Sisäiset katkokset, myöhäinen kirjaaminen |
| 2. Markkinointi → ensimmäinen kiinnostus | Ilmoitus ulos, hakijat ottavat yhteyttä | Liian kapea levitys, hidas ilmoitus |
| 3. Valinta → allekirjoitettu sopimus | Näyttö, luottotietojen tarkistus, suositukset, sopimus | Manuaalinen tarkastus, hidas päätöksenteko |
| 4. Sopimus → sisäänmuutto | Mahdollinen remontti, kuntotarkastus, siivous, avaimet | Remontti varataan liian myöhään, jonot |
Useimmat kiinteistöyhtiöt mittaavat vajaakäyttöä eli vakanssia (vakans) prosentteina. Se on oikea tunnusluku hallitukselle, mutta väärä tunnusluku sille, jonka pitää oikeasti saada asunnot täyteen. Vakanssiaste nimittäin peittää sen, mikä maksaa rahaa: päivien lukumäärän, jonka kukin asunto seisoo tyhjänä kahden vuokralaisen (hyresgäst) välissä. Jos haluatte vähentää vajaakäyttöä oikeasti, lopettakaa asuntojen laskeminen ja alkakaa laskea päiviä.
Vajaakäyttö on ketju päiviä – ei yksi ainoa aukko
Siitä, kun vuokralainen irtisanoo sopimuksensa, siihen, kun seuraava muuttaa sisään, kuluu neljä vaihetta – ja jokaisessa vuotaa päiviä:
Olennaista: kallein tyhjilläoloaika ei yleensä synny markkinoinnissa (vaihe 2) vaan sisäisissä luovutuksissa – vaiheissa 1 ja 4. Asunto voi olla paperilla vuokrattu mutta seisoa tyhjänä kolme viikkoa, koska remontti varattiin vasta poismuuton jälkeen.
Aseta päiväbudjetti kullekin vaiheelle
Se, mitä ei mitata, ei parane. Kiinteistökanta, joka haluaa olla kärjessä, voi asettaa sisäisen päiväbudjetin vaihtoa kohti:
| Vaihe | Realistinen tavoite |
|---|---|
| Irtisanominen → ilmoitus ulkona | 2–3 päivää |
| Ilmoitus → riittävästi päteviä kiinnostuneita | 7–14 päivää |
| Kiinnostus → allekirjoitettu sopimus | 3–7 päivää |
| Sopimus → sisäänmuutto (ilman remonttia) | 0 päivää (limittäin) |
Tällä budjetilla vaihto voi tapahtua lähes nollatyhjilläololla, edellyttäen että seuraava sopimus allekirjoitetaan ennen kuin nykyinen vuokralainen muuttaa pois. Jokaisella budjetin ylittävällä päivällä on hintalappu – laskekaa omanne oppaasta mitä vajaakäyttö maksaa.
Seitsemän vipuvartta, jotka oikeasti lyhentävät päiviä
- Markkinoikaa irtisanomishetkellä, ei poismuuton yhteydessä. Yksittäinen suurin säästö – voitatte usein 2–4 viikkoa.
- Limittäkää vuokrakaudet. Allekirjoittakaa seuraava sopimus vanhan vielä juostessa, jotta sisäänmuutto voi tapahtua päivänä yksi.
- Varatkaa remontti rinnakkain markkinoinnin kanssa, ei poismuuton jälkeen. Vaihe 4 on hiljainen päivien nielijä.
- Asettakaa markkinaehtoinen vuokra heti. Väärin hinnoiteltu asunto vuotaa viikkoja vaiheessa 2.
- Laajentakaa levitystä. Useammat kanavat tuovat enemmän päteviä hakijoita nopeammin – katso oppaamme vuokralaisten löytämisestä.
- Nopeuttakaa tarkastusta valmiilla prosessilla, joka kattaa luottotietojen tarkistuksen ja suositusten tarkistuksen.
- Pitäkää jonotuslistaa. Ottakaa talteen ne pätevät hakijat, jotka eivät saaneet edellistä asuntoa – silloin seuraava vuokraus alkaa vaiheesta 3 eikä vaiheesta 2.
Kun oma virta ei riitä
Vaihe 2 on se vaihe, jonka voitte helpoimmin ulkoistaa. Sen sijaan että rakentaisitte ja ylläpitäisitte omia ilmoituskanavia, voitte kytkeytyä verkostoon, jolla on tavoittavuus jo valmiina. Bofrid välittää verifioituja vuokralaisia kiinteistöyhtiöille ja hoitaa levityksen laajan kanavaverkoston kautta – maksatte vasta, kun välitetty kiinnostunut allekirjoittaa sopimuksen, eli ainoastaan niistä päivistä, jotka oikeasti säästätte.
Yhteenveto
Lakatkaa pitämästä vajaakäyttöä aukkona ja alkakaa nähdä se päivien ketjuna. Mitatkaa tyhjilläoloaika (tomgångstid) vaihtoa kohti, asettakaa päiväbudjetti kullekin vaiheelle ja hyökätkää ensin sisäisten katkosten kimppuun – ne ovat halvimpia korjata ja kalleimpia jättää huomiotta.
Lue lisää
Usein kysyttyä
Mikä on ero vakanssiasteen (vakansgrad) ja tyhjilläoloajan välillä? Vakanssiaste on tyhjien asuntojen osuus tiettynä ajankohtana. Tyhjilläoloaika on niiden päivien määrä, jonka yksittäinen asunto seisoo tyhjänä kahden vuokralaisen välissä – juuri siihen te vaikutatte operatiivisesti.
Missä vaihdossa vuotaa eniten päiviä? Useimmiten sisäisissä vaiheissa: markkinointi käynnistetään myöhään vasta poismuuton jälkeen, ja remontti tai kuntotarkastus varataan liian myöhään. Markkinointi saa syyn niskoilleen, mutta ongelma istuu luovutuksissa.
Miten päästään lähelle nollatyhjilläoloa? Markkinoimalla jo irtisanomishetkellä ja allekirjoittamalla seuraava sopimus ennen kuin nykyinen vuokralainen muuttaa pois, jolloin vuokrakaudet menevät limittäin.
