| Asunto 1 (privatuthyrningslagen) | Asunto 2 (hyreslagen) | |
|---|---|---|
| Vuokra | Kustannusperusteinen – pääomakustannus + käyttökustannukset | Bruksvärdeshyra (käyttöarvovuokra), verrataan paikkakunnan vuokra-asuntoihin |
| Överhyra (ylisuuri vuokra) | Voitiin alentaa vain tulevaisuuteen | Voitiin vaatia takaisin takautuvasti |
| Besittningsskydd (asumissuoja) | Ei | Kyllä, kahden vuoden jälleenvuokrauksen jälkeen |
| Vuokranantajan irtisanominen | 3 kuukautta, ilman perustetta | Edellytti perustetta |
Ennen 1.7.2026 Ruotsissa oli sääntö, joka yllätti monet yksityiset vuokranantajat (hyresvärd): jos vuokrasit kahta asuntoa samanaikaisesti, privatuthyrningslagen (laki oman asunnon vuokraamisesta) koski vain ensimmäistä vuokrausta. Toinen kuului hyreslagenin (vuokralain) piiriin – ja siinä vuokraa, irtisanomista ja besittningsskyddiä (vuokralaisen asumissuojaa) koskevat säännöt olivat aivan toisenlaiset.
Tämä sääntö on nyt poistunut. Uusi privatuthyrningslagen (2026:772), joka tuli voimaan 1.7.2026 ja korvasi aiemman lain oman asunnon vuokraamisesta (lagen om uthyrning av egen bostad, 2012:978), sallii enintään kahden asunnon vuokraamisen saman säännöstön mukaan.
Näin oli aiemmin – ja miksi sillä oli merkitystä
Vanhan lain mukaan sitä ei sovellettu "vuokraukseen, joka tapahtuu sellaisen aiemman vuokrauksen ohella, johon lakia sovelletaan". Käytännössä: asunto numero kaksi putosi hyreslagenin eli maakaaren 12 luvun (12 kap. jordabalken) piiriin.
Ero oli suuri:
Moni huomasi tämän vasta, kun vuokralainen numero kaksi kääntyi Hyresnämndenin (vuokralautakunnan) puoleen.
Mitä 1.7.2026 alkaen pätee
Uusi laki asettaa rajan toisin. Sitä ei sovelleta, jos vuokranantaja "vuokraa säännönmukaisesti useampaa kuin kahta huoneistoa, jotka eivät ole osa vuokranantajan omaa asuntoa" (3 §). Toisin sanoen:
- Yksi tai kaksi asuntoa – privatuthyrningslagen koskee molempia.
- Kolme tai useampi, säännönmukaisesti – laki ei koske lainkaan, ja kaikkiin vuokrauksiin sovelletaan hyreslagenia.
- Huone omassa asunnossasi ei lasketa mukaan näihin kahteen.
Laki koskee edelleen vain luonnollisia henkilöitä ja kuolinpesiä, eikä sitä sovelleta lomakäyttöön tapahtuvaan vuokraukseen.
Vuokra sovitaan vapaasti – mutta se voidaan vaatia takaisin
Pääsääntö on nyt, että sinä ja vuokralainen (hyresgäst) sovitte vuokrasta keskenänne. Vuokralainen voi kuitenkin pyytää Hyresnämndeniä tutkimaan vuokran, joka on "olennaisesti korkeampi kuin vuokra, jota yleisesti peritään" vastaavissa yksityisissä vuokrauksissa (2 luku 5 §).
Uutuus, joka kannattaa pitää mielessä: jos lautakunta alentaa vuokraa, vuokranantajan on maksettava liikaa perimänsä takaisin korkoineen (2 luku 6 §). Vanhan lain aikana lautakunta saattoi muuttaa vuokraa vain tulevaisuuteen. Vapaampi vuokranmääritys tuo siis mukanaan takautuvan riskin, jota ei aiemmin ollut.
Kolmen kuukauden uppsägningstid (irtisanomisaika) – molempiin suuntiin
Uusissa sopimuksissa pääsääntönä on kolmen kalenterikuukauden irtisanomisaika sekä vuokranantajalle että vuokralaiselle. Aiemmin vuokralainen saattoi irtisanoa sopimuksen kuukauden varoitusajalla. Määräaikainen sopimus päättyy vuokra-ajan päättyessä, ja vuokralainen voi irtisanoa sen ennenaikaisesti kolmen kuukauden varoitusajalla.
Vuokranantaja voi edelleen purkaa sopimuksen välittömin vaikutuksin esimerkiksi maksamattoman vuokran, luvattoman jälleenvuokrauksen tai vakavien häiriöiden vuoksi.
Tärkeää: vanhoihin sopimuksiin sovelletaan vanhaa lakia
Siirtymäsäännös on selkeä – kumottua lakia sovelletaan edelleen sopimuksiin, jotka on tehty sen nojalla. Jos vuokraat ennen 1.7.2026 laaditulla sopimuksella, sovelletaan siis lakia 2012:978 vuokralaisen yhden kuukauden irtisanomisaikoineen ja kustannusperusteisine vuokrineen.
Jos sinulla on kaksi asuntoa vuokrattuna sopimuksilla, jotka on tehty rajapyykin eri puolilla, sinulla voi olla kaksi eri säännöstöä voimassa samanaikaisesti. Laadi uusi sopimus, jos haluat molempien noudattavan uutta lakia.
Tarvitset edelleen luvan
Uusi laki ei muuta sitä, kenen on annettava suostumus:
- Bostadsrätt (asunto-osakemuotoinen asunto) – taloyhtiön hallituksen lupa, muutoin Hyresnämndenin. Samalla bostadsrätt-asunnon jälleenvuokrausta koskevat säännöt muuttuivat aiempaa sallivammiksi: aiemmat vuokraukset painavat uudessa hakemuksessa vähemmän.
- Hyresrätt (vuokra-asunto) – privatuthyrningslagen ei koskaan koske vuokra-asunnon jälleenvuokrausta. Siihen tarvitaan vuokranantajan suostumus ja sovelletaan hyreslagenia.
- Omakotitalo, ägarlägenhet (omistushuoneisto), vapaa-ajan asunto – lupaa ei tarvita, mutta lomakäyttöön vuokraaminen jää lain ulkopuolelle.
Verotus: vähennys koskee asuntokohtaisesti
Kaavamainen vähennys (schablonavdrag) 40 000 kr on asuntoa ja vuotta kohden, ei henkilöä kohden. Jos vuokraat kahta asuntoa, saat siis kaksi kaavamaista vähennystä – sekä kunkin asuntotyypin lisävähennyksen. Laskuesimerkit ja yksityiskohdat löytyvät oppaastamme jälleenvuokrauksen verotuksesta.
Muista myös, että Skatteverket (Ruotsin verovirasto) voi katsoa asunnon, jota et itse käytä, elinkeinokiinteistöksi – ja että kolmen tai useamman asunnon säännönmukainen vuokraaminen on juuri se raja, jossa laki lakkaa soveltumasta.
Muistilista ennen kuin vuokraat asunnon numero kaksi
- Tarkista, ettet jo vuokraa säännönmukaisesti useampaa kuin kahta huoneistoa.
- Laadi uudet sopimukset, jos haluat uuden lain koskevan molempia asuntoja.
- Aseta vuokra, jonka voit perustella suhteessa muiden yksityisten vuokrausten hintoihin – palautusriski on uusi asia.
- Varaudu laskelmissasi kolmen kuukauden irtisanomisaikaan, myös vuokralaisen puolelta.
- Hanki lupa taloyhtiöltä tai vuokranantajalta silloin, kun sitä vaaditaan.
- Pidä veroilmoituksessa mielessä asuntokohtainen kaavamainen vähennys.
Lue lisää
- Uusi vuokralaki 2026: näin säännöt muuttuvat
- Jälleenvuokrauksen verotus
- Kuinka paljon vuokraa saa periä
Usein kysytyt kysymykset
Saanko nyt vuokrata kahta asuntoa samanaikaisesti? Kyllä. 1.7.2026 alkaen privatuthyrningslagen kattaa enintään kaksi asuntoa. Raja kulkee siinä, että vuokraat säännönmukaisesti useampaa kuin kahta huoneistoa, jotka eivät ole osa omaa asuntoasi.
Mitä tapahtuu, jos vuokraan kolmea asuntoa? Silloin privatuthyrningslagen ei sovellu lainkaan – kaikkiin vuokrauksiin sovelletaan hyreslagenia (12 kap. jordabalken), bruksvärdeshyraa ja kyseisten sääntöjen mukaista besittningsskyddiä.
Koskevatko uudet säännöt voimassa olevaa vuokrasopimustani? Eivät. Ennen 1.7.2026 tehtyihin sopimuksiin sovelletaan vanhaa lakia niin kauan kuin ne ovat voimassa.
Lasketaanko omassa asunnossani vuokrattu huone toiseksi näistä kahdesta? Ei. Poikkeus koskee huoneistoja, jotka eivät ole osa vuokranantajan omaa asuntoa.
Voiko vuokralainen vaatia vuokraa takaisin? Kyllä. Jos Hyresnämnden alentaa vuokraa, joka on olennaisesti korkeampi kuin yleisesti peritty, ylimenevä osa on maksettava takaisin korkoineen. Tämä on tiukennus vanhaan lakiin verrattuna.
Vuokraa turvallisesti Bofridin kautta
Kaksi asuntoa tarkoittaa kaksinkertaista määrää vuokralaisia löydettäväksi, tarkistettavaksi ja hallittavaksi. Bofrid-palvelussa julkaiset ilmoituksesi maksutta, saat BankID-tunnistautumisella ja luottotiedoilla varmennettuja vuokralaisia ja hoidat yhteydenpidon yhdessä paikassa.
Lisää uudistuksesta kokonaisuudessaan löydät katsauksestamme uudesta privatuthyrningslagenista 2026.
Artikkeli on yleistä tietoa eikä korvaa yksittäistapaukseen annettavaa oikeudellista neuvontaa.
