Mitä privatuthyrningslag (2026:772) tarkoittaa inneboende-asukkaalle?

Privatuthyrningslag (2026:772) – yksityisen asunnon vuokrausta koskeva Ruotsin laki – koskee inneboende-asukasta (samassa asunnossa vuokranantajan kanssa asuvaa huoneenvuokralaista) silloin, kun vuokraat huoneen asunnosta, jonka itse omistat. Laki kattaa 1 luvun 1 §:n mukaan "talon tai talon osan" luovuttamisen käyttöön, ja huone omakotitalossasi tai bostadsrätt-asunnossasi (asunto-osakkeeseen rinnastuva ruotsalainen asumisoikeusasunto) on juuri talon osa. Jos sen sijaan vuokraat huoneen asunnosta, jossa asut itse vuokralaisena, laki ei koske tilannetta lainkaan – silloin sovelletaan jordabalkenin (maakaari) 12 lukua.

Tämä on uutta 1. heinäkuuta 2026 alkaen, jolloin Privatuthyrningslag (2026:772) tuli voimaan ja korvasi oman asunnon vuokrausta koskeneen lain (2012:978).

Koskeeko privatuthyrningslagen (2026:772) inneboende-asukasta?

Kyllä, pääsääntöisesti. Lain 1 luvun 1 §:n mukaan laki koskee sopimuksia, joissa luonnollinen henkilö tai kuolinpesä luovuttaa korvausta vastaan talon tai talon osan toisen käyttöön, edellyttäen että luovutus kohdistuu kokonaan tai ei-vähäiseltä osin asumiseen. Luovutettua kohdetta kutsutaan lakitekstissä "asunnoksi" (lägenhet) riippumatta siitä, onko kyse kokonaisesta omakotitalosta vai yhdestä ainoasta huoneesta.

Kaksi muuta säännöstä vahvistavat asian. Lain 1 luvun 3 §:ssä jätetään lain ulkopuolelle vuokranantaja, joka säännönmukaisesti vuokraa useampaa kuin kahta asuntoa, jotka "eivät ole osa vuokranantajan omaa asuntoa" – muotoilu, joka on mielekäs vain, jos asunnot, jotka ovat osa vuokranantajan asuntoa, muuten kuuluvat lain piiriin. Ja 5 luvun 3 §:n viimeinen kappale sanoo, ettei vuokralainen saa ottaa omia inneboende-asukkaita ilman vuokranantajan suostumusta, "jos asunto on osa vuokranantajan omaa asuntoa". Laki siis nimenomaisesti sääntelee asumista saman katon alla vuokranantajan kanssa.

Kolme poikkeusta – ja tärkein niistä sinulle, joka olet inneboende

Lain 1 luvun 3 § luettelee tilanteet, joissa lakia ei sovelleta:

• vuokranantaja vuokraa säännönmukaisesti useampaa kuin kahta asuntoa, jotka eivät ole osa vuokranantajan omaa asuntoa,
• vuokranantaja hallitsee asuntoa hyresrätt-oikeudella (vuokra-asuntona), tai
• luovutus koskee vapaa-ajan käyttöä.

Toinen poikkeus on käytännössä tärkein. Jos vuokranantajasi itse hallitsee asuntoa vuokraoikeudella, teidän sopimuksenne jää lain ulkopuolelle ja siihen sovelletaan sen sijaan jordabalkenin 12 lukua. Kaksi ensimmäistä poikkeusta säilyvät lisäksi voimassa, vaikka olosuhteet myöhemmin muuttuisivat.

Ero inneboende-asukkaan ja varsinaisen vuokralaisen (hyresgäst) välillä kannattaa pitää selvänä sinänsä, ja käymme sen läpi artikkelissa Inneboende vai vuokralainen: mitä eroa on ja mitkä ovat oikeutesi?.

Mikä muuttui, kun 2026:772 korvasi lain 2012:978

Vanha laki kumottiin uuden lain siirtymäsäännöksillä. Niissä todetaan myös, että kumottua lakia sovelletaan edelleen sopimuksiin, jotka on tehty sen nojalla – sitä ennen tehty inneboende-sopimus jatkuu siis vanhoilla säännöillä.

Vuokra: näin se määräytyy ja näin se tutkitaan

Vuokra määräytyy sopimuksen tekohetkellä tehdyllä sopimuksella, ja se on ilmoitettava rahamääränä (2 luku 1 §). Korvauksesta hyödykkeistä – lämmityksestä, jäähdytyksestä, lämpimästä käyttövedestä, sähköstä sekä vedestä ja jätevedestä – voidaan sen sijaan sopia todellisen kulutuksen mukaan. Jos sopimusta ei ole, maksettava on kohtuullinen määrä, ja tällöin otetaan erityisesti huomioon, mitä osapuolet tarkoittivat sopimusta tehtäessä.

Jos inneboende-asukas pitää vuokraa liian korkeana, hän voi tehdä hakemuksen Hyresnämndeniin (vuokralautakunta) (2 luku 5 §). Lautakunta alentaa vuokraa vain, jos se on olennaisesti korkeampi kuin mitä yleisesti peritään vastaavista tai vastaavassa määrin kysytyistä asunnoista, jotka vuokrataan saman lain nojalla. Vertailu tehdään siis muihin yksityisiin vuokrauksiin. Tämä on todellinen muutos: kumotun lain aikana lähtökohtana olivat sen sijaan vuokranantajan pääoma- ja käyttökustannukset.

Jos vuokraa alennetaan, uusi taso on voimassa hakemuspäivästä lukien, ja vuokranantajan on maksettava liikaa perimänsä takaisin korkoineen (2 luku 6 §). Osapuolet voivat myös sopia indeksimuutoksesta, mutta uusi vuokra tulee voimaan aikaisintaan kuukauden kuluttua kirjallisesta ilmoituksesta, ja aiemman vuokran on täytynyt olla voimassa vähintään vuoden (2 luku 4 §).

Jos vuokraat huoneen bostadsrätt-asunnosta, mukaan tulevat lisäksi yhtiön omat maksut, jotka käymme läpi artikkelissa Bostadsrätt-asunnon vuokrauksen maksut: mitä sinuun sovelletaan?.

Irtisanominen, sopimuksen purkaminen ja besittningsskydd

Toistaiseksi voimassa oleva sopimus voidaan irtisanoa päättymään siihen kuukaudenvaihteeseen, joka koittaa aikaisintaan kolmen kuukauden kuluttua irtisanomisesta (6 luku 2 §). Määräaikainen sopimus päättyy vuokra-ajan loppuessa, mutta vuokralainen voi aina irtisanoa sen samalla kolmen kuukauden vaikutuksella (6 luku 1 §).

Ehdot, jotka ovat lakiin verrattuna vuokralaisen vahingoksi, ovat vuokralaista kohtaan tehottomia (1 luku 4 §). Sopimus, joka antaa inneboende-asukkaalle lakia lyhyemmän varoitusajan vuokranantajan irtisanoessa, ei siis päde.

Vuokranantaja saa irtisanoa sopimuksen päättymään välittömästi 6 luvun 3 §:ssä luetelluissa tapauksissa – muun muassa yli kahden viikon viivästys vuokranmaksussa, luvaton edelleenvuokraus (andrahandsuthyrning) tai luvaton inneboende-asukas, asunnon laiminlyönti, häiriöt asumisessa sekä vakava rikollisuus. Oikeutta ei ole, jos vuokralaisen syyksi luettava seikka on vähäinen.

Mitään besittningsskydd-suojaa (asumisen jatkumissuoja) laki ei sisällä. Kuudennen luvun irtisanomisaika on koko suoja, eikä inneboende-asukas siksi voi saada vuokrasuhdettaan jatkumaan vastoin vuokranantajan tahtoa. Vuokranantajan oikeutta päästä asuntoon ei myöskään säännellä itse laissa, vaan viittauksella jordabalkenin 12 luvun 26 §:ään (4 luku 7 §).

Jos syntyy riita, Hyresnämnden on ensimmäinen aste, ja 2 luvun 5 §:n mukaisesta vuokraa koskevasta päätöksestä valitetaan Svea hovrättiin (Svean hovioikeus) kolmen viikon kuluessa (7 luku 4 §). Näin hakemus tehdään: Riita vuokranantajan kanssa? Näin teet hakemuksen Hyresnämndeniin (vaihe vaiheelta).

Jos vuokraat huoneen asunnosta, jossa asut itse vuokralaisena

Silloin laki ei koske sinua vuokranantajana, vaan oma vuokrasuhteesi ratkaisee, mitä saat tehdä. Jos vuokraat lain 2026:772 nojalla yksityishenkilöltä, et saa pitää inneboende-asukkaita siinä määrin, ettei vuokranantajan kohtuudella tarvitse sitä hyväksyä. Arvioinnissa otetaan huomioon muun muassa se, kuinka moni asunnossa asuu suhteessa sen kokoon, kuinka kauan he ovat siellä asuneet, asumisolosuhteet muutoin, riski hallinnoinnin vaikeutumisesta, häiriöiden riski sekä se, onko vuokrauksella yksityinen luonne (5 luku 3 §). Jos asunto on osa vuokranantajan omaa asuntoa, suostumus vaaditaan aina.

Yleisiä kysymyksiä privatuthyrningslagenista ja inneboende-asukkaista

Koskeeko privatuthyrningslag (2026:772) inneboende-asukasta? Kyllä, silloin kun vuokraat huoneen asunnosta, jonka itse omistat. Laki kattaa 1 luvun 1 §:n mukaan talon tai talon osan luovuttamisen käyttöön.

Koskeeko se sitä, jos vuokraan huoneen vuokra-asunnostani (hyresrätt)? Ei. Lain 1 luvun 3 § jättää ulkopuolelle vuokranantajan, joka hallitsee asuntoa vuokraoikeudella. Silloin sovelletaan sen sijaan jordabalkenin 12 lukua.

Onko inneboende-asukkaalla besittningsskydd? Ei. Laki ei sisällä asumisen jatkumissuojaa.

Kuinka pitkä irtisanomisaika on? Kolme kuukautta lähimpään kuukaudenvaihteeseen 6 luvun 1–2 §:n mukaan, ellette ole sopineet jostakin vuokralaiselle edullisemmasta.

Voiko inneboende-asukas saada vuokran tutkittavaksi? Kyllä. Lain 2 luvun 5 §:n mukaan vuokralainen voi tehdä hakemuksen Hyresnämndeniin, joka alentaa vuokraa, jos se on olennaisesti korkeampi kuin vastaavissa lain nojalla vuokratuissa asunnoissa.

Mitä tapahtuu sopimukselle, joka on tehty ennen lain voimaantuloa? Siirtymäsäännösten mukaan kumottua lakia (2012:978) sovelletaan edelleen sopimuksiin, jotka on tehty sen nojalla.

Lähteet

• Privatuthyrningslag (2026:772) – Sveriges riksdag (Ruotsin valtiopäivät), Ruotsin säädöskokoelma
• Jordabalk (1970:994), 12 luku – Sveriges riksdag, Ruotsin säädöskokoelma
• Vuokra, bostadsrätt ja maanvuokra – Sveriges Domstolar (Ruotsin tuomioistuinlaitos), vuokra- ja maanvuokralautakunnat

Tämän artikkelin tiedot ovat luonteeltaan yleisiä eivätkä ole oikeudellista neuvontaa. Erityisissä juridisissa tarpeissa sinun kannattaa ottaa yhteyttä ammatissa toimivaan juristiin.