| Kysymys | Pysäköinti sisältyy vuokrasopimukseen | Erillinen pysäköintisopimus |
|---|---|---|
| Hinnoittelu | Osa vuokraa, sisältyy käyttöarvoon jordabalkenin 12 luvun 55 §:n mukaan | Osapuolet sopivat vapaasti |
| Korotus | Edellyttää sopimusta tai käsittelyä Hyresnämndenissä | Sopimuksen omien maksunmuutosehtojen mukaan |
| Paikan irtisanominen | Asunnon vuokran ehtomuutos | Irtisanotaan erikseen, sopimuksen irtisanomisajan mukaan |
| Besittningsskydd (vuokrasuhdeturva) | Seuraa asunnon suojaa | Lägenhetsarrendessa ei ole vuokrasuhdeturvaa |
| Hinnan tutkiminen | Hyresnämnden | Hyresnämnden ei tutki hintaa |
| Arvonlisävero | Seuraa asunnon vuokraa, joka on verotonta | Yleensä arvonlisäverollista vuokrausta |
Kyllä, vuokranantaja saa veloittaa autopaikasta erikseen – mutta vain jos paikka ei sisälly asunnon vuokrasopimukseen. Jos pysäköinti sisältyy sopimukseen, maksu on osa vuokraa, ja asuinhuoneiston vuokran on jordabalken (Ruotsin maakaaren) 12 luvun 19 §:n mukaan oltava määrältään täsmällisesti sovittu. Jos autopaikasta on oma sopimus, kyseessä on erillinen luovutus omalla hinnallaan, omalla irtisanomisellaan ja omilla säännöillään.
Saako vuokranantaja veloittaa pysäköinnistä erikseen vuokra-asunnossa? Kaikki riippuu sopimuksesta
Mikään sääntö ei edellytä, että autopaikka kuuluisi vuokra-asuntoon (hyresrätt). Jordabalkenin 12 luvun 1 §:n mukainen vuokrasopimus koskee taloa tai talon osaa – siis asuntoa ja sitä, mikä on nimenomaisesti luovutettu sen mukana. Jos pysäköintiä ei mainita sopimuksessa, se ei sisälly siihen, ja vuokranantaja saa vapaasti luovuttaa sen erillistä korvausta vastaan.
Sama pätee toisinkin päin. Jos sopimuksessasi autotalli- tai autopaikka luetellaan vuokraan sisältyvien asioiden joukossa, vuokranantaja ei voi jälkikäteen irrottaa paikkaa erilleen ja lisätä siitä maksua. Se olisi ehtomuutos, ja sellainen edellyttää joko sinun hyväksyntääsi tai Hyresnämndenin (vuokralautakunnan) ratkaisua.
Kaksi sopimusta – vai yksi
Käytännössä käytetään kolmea mallia:
- Pysäköinti sisältyy asunnon vuokraan. Yksi sopimus, yksi summa. Paikka lasketaan mukaan asunnon käyttöarvoon (bruksvärde), kun vuokraa arvioidaan jordabalkenin 12 luvun 55 §:n mukaan.
- Erillinen sopimus saman vuokranantajan kanssa. Yleisin vaihtoehto. Rakennuksen sisällä oleva autotalli vuokrataan liiketilana jordabalkenin 12 luvun mukaan. Avoin paikka maalla on tavallisesti lägenhetsarrende (huoneistoon liittyvä maanvuokra) jordabalkenin 8 luvun 1 §:n mukaan.
- Sopimus pysäköintiyhtiön kanssa. Silloin vuokranantaja ei ole vastapuolena lainkaan, eikä kysymys jordabalkenin tarkoittamasta vuokrasta edes synny.
Saako vuokranantaja veloittaa pysäköinnistä erikseen, jos paikka on mainittu sopimuksessa?
Ei. Jos asunnon sopimuksessa lukee, että autopaikka sisältyy, kustannus on jo maksettu vuokrassa. Erillinen lasku sen päälle on yksipuolinen vuokrankorotus.
Jos vuokranantaja haluaa muuttaa ehtoa, sen on tapahduttava kirjallisella ehtomuutospyynnöllä. Jos ette pääse sopuun, asian ratkaisee Hyresnämnden. Sama järjestys pätee, jos vuokranantaja haluaa poistaa paikan kokonaan ja pitää vuokran ennallaan.
Tavallinen harmaa alue: sopimuksessa mainitaan paikka, mutta sille on ilmoitettu oma summa, esimerkiksi autotallipaikan omana eränä asunnon vuokran rinnalla. Silloin pysäköinti on hinnoiteltu sopimuksen sisällä, eikä summaa voi korottaa vapaammin kuin muuta vuokraa.
Mikä erottaa nämä kaksi tilannetta?
Paljonko paikka saa maksaa?
Erilliselle autopaikalle ei ole vuokrakattoa eikä asuinhuoneistoja vastaavaa kohtuullisuusarviointia (skälig hyra, kohtuullinen vuokra). Hinnan määrää markkina, ja erot Tukholman kantakaupungin autotallipaikan ja pienemmän paikkakunnan soratasanteen välillä ovat suuria. Jos olet tyytymätön hintaan, käytännön vaihtoehto on irtisanoa paikka.
Sopimusta on kuitenkin noudatettava. Jos olette kirjanneet, että maksu muuttuu kerran vuodessa kolmen kuukauden varoitusajalla, niin silloin se pätee. Kesken sitovan sopimuskauden tehtyä korotusta ilman sopimuksen tukea sinun ei tarvitse hyväksyä. Sama logiikka pätee, kun vuokranantaja haluaa lisätä kustannuksia muissa yhteyksissä – katso esimerkiksi mitä koskee uuden avaimen maksua, jos olet kadottanut omasi.
Autopaikan arvonlisävero
Asunnon vuokraus on vapautettu arvonlisäverosta. Autopaikan vuokraus ei pääsääntöisesti ole – Skatteverket (Ruotsin verovirasto) käsittelee pysäköintipaikan luovutusta arvonlisäverollisena palveluna, jonka verokanta on yleinen 25 prosenttia. Siksi erillinen pysäköintimaksu ilmoitetaan usein arvonlisäveroineen, kun taas asunnon vuokraa ei.
Poikkeus on olemassa, kun paikka vuokrataan samalle vuokralaiselle asunnon vuokrauksen liitännäisenä osana. Silloin pysäköinti seuraa asunnon arvonlisäverokohtelua. Rajanveto on kiistanalainen, ja kysymystä käsitellään selvityksessä Mervärdesskatt vid uthyrning och överlåtelse av fastighet (arvonlisävero kiinteistön vuokrauksessa ja luovutuksessa). Selvitys ei ole laki – mikään ehdotuksista ei ole tänään voimassa.
Jos vuokranantaja irtisanoo autopaikan
Erillinen pysäköintisopimus voidaan irtisanoa erikseen. Jos paikka on lägenhetsarrende, siihen ei liity besittningsskyddia (vuokrasuhdeturvaa), mikä tarkoittaa, ettei sinulla ole oikeutta jatkoon sopimuksen päättyessä. Irtisanomisaika käy ilmi sopimuksesta.
Olennaista on, ettei paikan irtisanominen vaikuta asuntoosi. Asunnon vuokraoikeudella on oma suojansa, eikä pysäköintiä koskeva riita ole peruste irtisanoa asuntoa. Jos vuokranantaja kytkee nämä kaksi asiaa yhteen, kyse on Hyresnämndenille kuuluvasta asiasta – näin ilmoitat riidan vuokranantajan kanssa vaihe vaiheelta.
Saako vuokranantaja veloittaa pysäköinnistä erikseen ilman kirjallista sopimusta?
Suulliset sopimukset ovat päteviä, mutta niitä on vaikea näyttää toteen. Jos sinulle on osoitettu paikka muuttaessasi ilman mitään kirjallista, ja vuokranantaja alkaa kaksi vuotta myöhemmin laskuttaa siitä, sana on sanaa vastaan siitä, mitä alun perin sovittiin.
Pyydä siksi aina kirjallinen asiakirja. Siitä pitäisi käydä ilmi, mistä paikasta on kyse, mitä se maksaa, miten maksu muuttuu, irtisanomisaika sekä kuka vastaa lumitöistä ja kunnossapidosta. Sama dokumentointiperiaate koskee vuokravakuuksia (deposition) ja sitä, mitä vuokranantaja saa vähentää.
Sähköauton latauspaikka
Latauspisteellä varustettu paikka hinnoitellaan usein kahdessa osassa: maksu itse paikasta ja kustannus kulutetusta sähköstä. Tarkista, miten sähkö mitataan ja laskutetaan. Jos lataus lasketaan kiinteän arvion mukaan, maksat saman verran riippumatta siitä, kuinka paljon lataat. Laitteisto on yleensä vuokranantajan omistuksessa, jolloin hän vastaa myös sen toimivuudesta – samalla tavalla kuin asunnon kodinkoneiden korjauksessa.
Yleisiä kysymyksiä
Voiko vuokranantaja pakottaa minut vuokraamaan autopaikan?
Ei. Autopaikkaa ei voi asettaa pakolliseksi ehdoksi asunnon vuokraamiselle. Jos sinulla ei ole autoa etkä halua paikkaa, sinun ei tarvitse tehdä sopimusta.
Saanko pitää paikan, jos vaihdan asuntoa saman kiinteistön sisällä?
En automaattisesti. Jos pysäköinnistä on erillinen sopimus, se ei seuraa asunnonvaihdon mukana, ellette sovi toisin. Ota asia esiin ennen kuin allekirjoitat uuden sopimuksen.
Saako vuokranantaja korottaa pysäköintimaksua enemmän kuin vuokraa?
Kyllä, jos paikka vuokrataan erillisellä sopimuksella. Asuntojen vuosittainen vuokraneuvottelu ei koske erillisiä pysäköintipaikkojen luovutuksia. Korotuksen on kuitenkin tapahduttava sopimuksen määräämässä järjestyksessä.
Mitä pätee, jos asun alivuokralaisena?
Silloin vastapuolesi on ensisijaisen sopimuksen (förstahandskontrakt) haltija, ei kiinteistön omistaja. Tarkista, että sillä, joka vuokraa paikan sinulle, todella on oikeus tehdä niin. Jos haluat verrata järjestelyä muihin asumismuotoihin, katso läpikäynti aiheesta vuokra-asunto (hyresrätt) verrattuna omistusasuntoon (bostadsrätt).
Teksti on yleistä tietoa eikä ole yksittäistä asiaa koskevaa oikeudellista neuvontaa.
