---
title: "Marknadshyror – vad är det för något?"
author: "Oskar Hellström"
authorUrl: "https://bofrid.se/artiklar/forfattare/oskar-hellstrom"
datePublished: "2026-08-28T11:13:34.243Z"
dateModified: "2026-08-28T11:30:47.110Z"
description: "Marknadshyror betyder att hyran sätts av utbud och efterfrågan. Så fungerar bruksvärdessystemet i stället – och så mycket skulle hyran kunna öka."
keywords: ["marknadshyror", "vad är marknadshyra", "fri hyressättning", "bruksvärdessystemet", "trygghetshyra"]
categories: ["Allmänt", "Guider"]
canonical: "https://bofrid.se/artiklar/marknadshyror-vad-ar-det-for-nagot"
language: "sv"
image: "https://bofrid.media/cms/c0e575415083fc6bd27d5b1d02a6aa40d5694ab2.webp"
---

# Marknadshyror – vad är det för något?

Marknadshyra betyder att hyran sätts fritt av utbud och efterfrågan: hyresvärden och hyresgästen kommer överens om priset, utan att hyran först prövas mot vad likvärdiga lägenheter kostar. **Sverige har inte marknadshyror på förstahandskontrakt.** Här bestäms hyran i stället av bruksvärdessystemet, som infördes 1968 och bygger på kollektiva förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgästorganisation. Ordet återkommer ändå i varje valrörelse, och inför riksdagsvalet den 13 september 2026 är det tillbaka i debatten.

Bofrid är en svensk hyresmarknadsplats där privatpersoner och fastighetsägare hyr ut bostäder direkt till hyresgäster, och frågan om vad marknadshyror faktiskt innebär kommer upp gång på gång. Här är svaret – med lagrummen, siffrorna och argumenten på båda sidor.

## Så sätts hyran i Sverige i dag

Grunden är bruksvärdesprincipen i 12 kap. 55 § jordabalken. Hyran ska spegla lägenhetens standard, utrustning, gemensamma utrymmen och läge, och skäligheten prövas genom en jämförelse med likvärdiga lägenheter. Själva förhandlingen sker kollektivt enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) – mellan en fastighetsägare och en hyresgästorganisation, inte mellan dig och din värd.

Syftet är besittningsskyddet: en hyresgäst ska inte kunna tvingas flytta genom att värden höjer hyran. Systemet har justerats längs vägen. År 1974 blev allmännyttans hyror normerande, och 2011 togs den rollen bort – sedan dess är normen de kollektivt förhandlade hyrorna. Vad som gäller vid en höjning har vi gått igenom i [Hyreshöjning: dina rättigheter och reglerna](https://bofrid.se/artiklar/hyreshojning-rattigheter-regler-2026).

Nyproduktion är ett undantag. Sedan 2006 kan hyran i ett nybyggt hus sättas som **presumtionshyra**: den förhandlas fram utifrån produktionskostnaden, undantas från bruksvärdesprövning och gäller i 15 år. Reglerna ändrades den 1 januari 2026 genom prop. 2024/25:192 – presumtionshyror får numera som huvudregel samma procentuella höjning som resten av hyresbeståndet på orten, och tvister kan avgöras av en skiljeman som utses av hyresnämnden.

## Marknadshyra, fri hyressättning och trygghetshyra – vad är skillnaden?

Begreppen blandas ihop i debatten, men de betyder inte samma sak.

| Begrepp | Vad det innebär | Gäller i Sverige i dag? |
| :--- | :--- | :--- |
| Bruksvärdeshyra | Hyran prövas mot likvärdiga lägenheter och förhandlas kollektivt | Ja – huvudregeln för förstahandskontrakt |
| Presumtionshyra | Hyran sätts utifrån produktionskostnaden och gäller i 15 år | Ja – i praktiken all nyproduktion |
| Fri hyressättning vid nyproduktion | Fastighetsägaren sätter hyran själv i nybyggda hus | Nej – utreddes 2021, blev aldrig lag |
| Trygghetshyra | Ingångshyran avtalas fritt, därefter indexering | Nej – ett förslag från Moderaterna |
| Marknadshyra | Hyran bestäms löpande av betalningsviljan | Nej |

Skillnaden mellan trygghetshyra och marknadshyra ligger i vad som händer *efter* inflyttning. Moderaterna skriver själva att de "inte vill införa marknadshyror som hade inneburit att hyran kan höjas drastiskt på kort tid", och att hyresutvecklingen i deras modell ska följa "en trygg, enkel och förutsebar indexering". Kritiken mot förslaget handlar i stället om ingångshyran, alltså vad ett ledigt kontrakt kostar den som söker bostad. Fler begrepp reder vi ut i [ordlistan för hyresmarknaden](https://bofrid.se/artiklar/stora-ordlistan-hyresmarknaden-50-begrepp).

## Vad skulle marknadshyror innebära för hyran?

Det närmaste ett svar vi har är de scenarioanalyser som Ramboll Management Consulting gjorde på uppdrag av Hyresgästföreningen under 2026. Metoden jämför dagens hyresnivåer med bostadsrättspriser och hushållens inkomster i olika delområden, och räknar fram vilken hyra som skulle motsvara en marknadsjämvikt.

| Kommun | Beräknad hyresökning i genomsnitt |
| :--- | :--- |
| Stockholm | 39 % |
| Göteborg | 36 % |
| Uppsala | 27 % |
| Örebro | 24 % |
| Linköping | 22 % |
| Luleå | 18 % |
| Helsingborg | knappt 10 % |

Snittet över de sju kommunerna landar kring 25 procent, men spridningen inom en stad är större än den mellan städerna. I Stockholm beräknas Östermalm–Djurgården få höjningar på närmare 110 procent och Norra Innerstaden 78 procent, medan Skärholmen och Hässelby-Vällingby stannar på 11–13 procent och hyrorna i Järva till och med kan sjunka något. Boendeutgifterna som andel av hushållens inkomst beräknas i Stockholm stiga från 25 till 36 procent.

Två invändningar hör till bilden. Rapporterna är beställda av en part i debatten, och de mäter bara de direkta effekterna – Ramboll skriver uttryckligen att dynamiska effekter som flyttkedjor, investeringsbeslut och nyproduktion inte analyseras. Som referenspunkt kostade en trea i genomsnitt 9 118 kronor i månaden i riket 2025 enligt SCB, efter en höjning på 4,6 procent från året innan. Aktuella nivåer per kommun finns på vår sida med [hyrespriser](https://bofrid.se/hyrespriser).

## Argumenten för och emot

För friare hyressättning talar rörlighet och utbud. Om priset styr blir det dyrare att sitta kvar på en för stor lägenhet i ett attraktivt läge, fler kan tänkas hyra ut, och kön ersätts av pris. Storleken på problemet är svår att avfärda: den 31 december 2025 var 894 592 personer registrerade hos Bostadsförmedlingen i Stockholm, och de 20 861 lägenheter som förmedlades under året gick ut på en genomsnittlig kötid om 9,0 år.

Emot talar att en bostad inte är en vara man kan avstå från. Höjs hyrorna kraftigt i attraktiva lägen trängs hushåll med lägre inkomster ut dit hyran är låg, och besittningsskyddet blir svagare i praktiken även om det står kvar i lagen. Hyresgästföreningen och Sveriges Allmännytta invänder dessutom att tidigare utredningar inte har kunnat visa att hyressättningen är det avgörande skälet till att hyresrätter byggs eller inte byggs.

Ingen av sidorna har ett svenskt facit att peka på. Hyrorna i Sverige har varit reglerade i någon form sedan 1942.

## Vad Finland kan lära oss

Finland avreglerade sin hyresmarknad stegvis fram till 1995 och är därför det exempel båda sidor citerar. Enligt Boframjandets genomgång från 2023 ledde avregleringen till högre hyror i det avreglerade beståndet, framför allt i Helsingforsregionen – men också till ett påtagligt större utbud. Helsingforsregionen har sedan 1995 haft ett klart högre bostadsbyggande per 1 000 invånare än Stockholmsregionen, och i huvudstadsregionen har det de senaste åren funnits 16 000–20 000 lediga lägenheter ute samtidigt.

Jämförelsen har hakar. Avregleringen gjordes i kölvattnet av 90-talskrisen, när efterfrågan var dämpad och det fanns ett överutbud, vilket höll höjningarna nere på kort sikt. Och den var inte allt eller inget: subventionerade Ara-bostäder med reglerade hyror utgör i dag omkring 30 procent av nyproduktionen i Helsingfors, och bostadsbidraget är generöst. Det är alltså inte en ren marknad man jämför med.

## Marknadshyror finns redan – i en del av marknaden

Hyr du en bostadsrätt eller en villa av en privatperson gäller inte bruksvärdet. Där styr privatuthyrningslagen, och den ersattes den 1 juli 2026 av en ny lag genom prop. 2025/26:187, som riksdagen beslutade om den 5 maj 2026. Den gamla beräkningen – en skälig avkastning på bostadens marknadsvärde plus driftkostnader – är borttagen. I stället kan hyresnämnden ändra hyran först om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut vid andra privatuthyrningar. Det är en jämförelse med marknaden, inte med ett bruksvärde. Lagen gäller bara fysiska personer och dödsbon, och inte den som regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter. Vad mer som ändrades går vi igenom i [Ny hyreslag 2026](https://bofrid.se/artiklar/ny-hyreslag-2026-flexibel-hyresmarknad) och i vår guide till [privatuthyrningslagen](https://bofrid.se/artiklar/allt-du-behover-veta-om-privatuthyrningslagen-2012-978-for-hyresgaster-och-hyresvardar).

Andrahandsuthyrning av en hyresrätt fungerar tvärtom. Där är förstahandshyran taket, ett möbleringspåslag får enligt Sveriges Domstolar inte överstiga 15 procent, och hyresnämnden kan besluta om återbetalning av överhyra upp till två år tillbaka för avtal som ingåtts efter den 1 oktober 2019. Så gör du om det blir tvist: [anmäl till hyresnämnden](https://bofrid.se/artiklar/tvist-med-hyresvard-sa-anmaler-du-till-hyresnamnden-steg-for-steg).

## Vanliga frågor

**Har Sverige marknadshyror i dag?**
Nej. Förstahandskontrakt sätts enligt bruksvärdessystemet och nyproduktion i praktiken med presumtionshyra. Inget parti har hittills fått igenom fri hyressättning för bostäder i riksdagen.

**Vad hände med förslaget 2021?**
Utredningen om fri hyressättning vid nyproduktion (SOU 2021:50) lämnades den 4 juni 2021. Vänsterpartiet hade satt frågan som ett villkor för sitt stöd till regeringen, och den 21 juni fälldes statsminister Stefan Löfven i en misstroendeomröstning med 181 röster mot 109. Han avgick den 28 juni, och förslaget blev aldrig lag.

**Skulle min hyra höjas direkt om marknadshyror infördes?**
Inte enligt de förslag som ligger nu. Moderaternas trygghetshyra är tänkt att gälla nya kontrakt, och Liberalerna vill enligt sitt valmanifest 2026 "tillåta fri hyressättning i nyproduktion och låta läget påverka hyrorna mer". Löpande avtal berörs inte av något av förslagen.

**Vad tycker partierna inför valet 2026?**
Moderaterna vill ersätta kollektiva förhandlingar och bruksvärdet med trygghetshyror för nya kontrakt, ett beslut som togs på partistämman 2025. Liberalerna vill ha fri hyressättning i nyproduktion. Socialdemokraterna säger nej och vill i stället stimulera byggandet, bland annat med återinfört investeringsstöd. Vänsterpartiet fällde regeringen i frågan 2021.

*Denna text utgör allmän information och är inte att betrakta som juridisk rådgivning.*